住宅購入は一生に一度あるかないかという大きな買い物です。普段の暮らしの中で私たちがする買い物とは金額が大きく違うので、数字を聞いてもあまり実感が湧かない方も多いのではないでしょうか。

しかし、金額の目安がわかっていなければ、見積もりを受け取っても判断ができませんし、そもそも見積もりを出してもらえないかもしれません。住宅ローンを借り入れるときは、返済に無理が出ないよう、自分の年収に合った金額を把握しておくことが大切です。

そこでこちらでは、年収に合った住宅ローンの金額を知る方法と、無理のない返済を行うためのポイントを合わせてご紹介していきます。

年収からおおよその借入可能額を計算しよう

住宅の間取りも仕様も予算を前提に決めるため、家を建てるときにはまず予算を決める必要があります。どのハウスメーカーで話を聞こうとしても、まず営業担当者からこちらの予算を聞かれると考えましょう。

自分が家づくりにかけられる予算を知ることは、家づくりの第一歩といっても過言ではありません。そのためには、自分の年収ではいくら住宅ローンを借り入れられるかということも把握する必要があります。

現預金や両親・祖父母からの資金援助を「自己資金」と考えると、次のような式で家づくりにかけられる金額が求められます。

【家づくりにかけられる予算の決め方】 家づくりにかける総額＝自己資金＋住宅ローン借入額

各種手数料や税金といった「諸費用」も、家づくりにかけられる総額から出すことになります。そのため、「家づくりにかけられる総額＝買える家の金額」ではないということに注意しましょう。

借入可能額とは

住宅ローンにおける「借入可能額」とは、金融機関が「この人なら返済可能だ」と判断し、貸してくれる金額の上限を指します。当然ですが、年収に対してあまりに借入希望額が高いと「返済が困難」と判断され、融資審査に落ちるので貸してもらえません。

金融機関の中には年収に対する返済額の割合（＝返済比率もしくは返済負担率）というかたちで、借入可能額を公表しているところもあります。たとえば、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の場合、次のような返済比率の基準が定められています。

年収	400万円未満	400万円以上
基準（返済比率）	30％以下	35％以下

ここで返済比率の算出に使用される返済額は、住宅ローンそのものだけを指すわけではありません。ほかに自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの借り入れがあり、いま現在、返済している場合は、それらも返済額に合算して返済比率を算出します。

住宅ローンの融資審査では、年収以外の要素（雇用形態や勤務先の安定性、信用情報などさまざま）もチェックされます。借入可能額を算出するための、返済比率の基準を明らかにしていない金融機関も少なくありません。実際に借りられる金額は、返済比率から算出される借入可能額よりも少ないケースも多いので、注意しましょう。

住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション」

住宅ローンの利用額を決めて家づくりの予算を組むために、まずは自分の年収ではいくらの住宅ローンが借りられるのかを把握してみましょう。具体的な借入可能額を知るためには、金融機関などが公開しているシミュレーションサービスやアプリなどのツールを利用しましょう。たとえば、住宅保証機構株式会社では、「住宅ローンシミュレーション（https://loan.mamoris.jp/）」を公開しています。

「借入可能額の試算（年収より算出）」に必要な項目は、「返済方法（元利均等または元金均等）」「返済期間」「当初金利」「本人の年収」「連帯債務者の年収（あれば）」「返済負担率」の6項目（内必須は5項目）です。配偶者などに連帯債務者になってもらえば、収入を合算して審査が受けられるので、単独で借りるよりも借入可能額が高くなります。

借り入れを検討している金融機関の利率や返済比率をもとに、まずはシミュレーションを使って目安として借入可能額を算出してみましょう。利率は実際に融資が実行されるタイミングのものが適用されますが、各金融機関のサイト上で現時点の数値が公表されています。

返済比率の基準は、申込要項の中にあるはずなので探してみましょう。金融機関が返済比率の基準を公開していない場合、フラット35の基準をもとに考えてみると良いでしょう。

年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安表

たとえば、金利1.3％の元利均等返済で、返済期間35年の住宅ローンを借り入れる場合、年収ごとの返済可能額の金額はどのようになるのでしょうか？　先ほどのシミュレーターに数値を入れ、返済比率ごとにまとめてみました。

年収	返済比率30％		返済比率35％
	借入可能額	毎月返済額	借入可能額	毎月返済額
300万円	2529万円	7.5万円	2951万円	8.7万円
400万円	3372万円	10.0万円	3935万円	11.7万円
500万円	4216万円	12.5万円	4918万円	14.6万円
600万円	5059万円	15.0万円	5902万円	17.5万円
700万円	5902万円	17.5万円	6886万円	20.4万円
800万円	6745万円	20.0万円	7873万円	23.3万円
900万円	7588万円	22.5万円	8853万円	26.2万円
1000万円	8432万円	24.5万円	9837万円	29.2万円

この表を見て、「思ったよりもずっと多い！」と驚かれた人も多いのではないでしょうか。このように年収に対する返済比率をもとに割り出す借入可能額は、実はかなり多い金額になります。

限度額まで借り入れるリスク

このように銀行が貸してくれる借入可能額は、かなりの多額になります。「これなら理想の家が建てられる！」と意気込む人もいるかもしれません。しかし、この限度額いっぱいまで借りることはあまりおすすめできません。

返済比率の算出するもととなる年収は、税金などが控除される前の額面収入です。手取り収入はそれよりもぐっと少なくなるので、手取り収入に対して返済額の占める割合は、返済比率よりずっと高くなってしまいます。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅ローンの借り入れに関しては、「借りられる金額（金融機関が貸してくれる金額）」と「返せる金額（手取り収入から無理なく返済が続けられる金額）」が違うということを意識しましょう。

たとえば、年収500万円の人が、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを借りたとしましょう。借り入れ条件は借入可能額算出の例としてご紹介した、金利1.3％の元利均等返済で、返済期間35年とします。

その場合の借入可能額は、返済比率35％まで借りる場合は4,918万円です。毎月の返済額は、14.6万円にもなります。

控除条件が人によって異なるので一概にはいえませんが、年収500万円の人の手取り額の目安は約387万円。手取り月収28万円で、手取りボーナスが年間51万円あるというところでしょうか。つまりこの場合は月収に対して毎月の返済額が占める割合が、なんと半分以上になってしまいます。

残りの13万円ほどで食費や光熱費、保険料、通信費や医療費、交際費などの生活費が支払えるでしょうか？もちろん節約が得意で苦にならない人もいるでしょうが、子供がいる家庭では教育費もかかりますし、老後への備えなどを考えればとても現実的な収支になるとは思えません。ボーナスで穴埋めできる範囲も超えていると考えられます。

収入や支出が変化する場合も

「ギリギリだけど支払いはできそうだから」「節約は得意だから」という人も、要注意です。毎月の収支に余裕がない家計だと、「不景気で残業が減った」「ボーナスが減った」といった突発事項があれば、すぐに対応できなくなってしまいます。

もちろん子供が成長すれば教育費も増えますし、塾に通わせたり習い事をさせたりしたくなる時もくるかもしれません。車が突然壊れて、買い替えが必要になる可能性もあります。そうした変化や突発事項にも備えられるよう、どの家でも家計にはある程度余裕を持たせておき、毎月の収入の中から貯蓄をしておくことが大切です。

人は金銭的に余裕がないと、精神的な余裕もなくしやすくなります。せっかく新しい理想の家を手に入れても、欲しいものや食べたいものを我慢してばかりで、家族同士で常にいさかいが絶えないような生活は嫌ですよね。

こうした事態を避けるためには、余裕をもって返済が続けられるような返済比率で住宅ローンを借り入れることが大切です。

無理なく返せる金額の目安とは？

家族構成や毎月かかる生活費などの条件によっても違ってきますが、一般的に余裕をもって返済できる借入額の目安は、「返済比率（年収に占める返済額の割合）25％まで」といわれています。住宅ローン以外の借り入れがある場合は、その返済額も合わせて25％までに収まるような金額にしましょう。

つまり年収500万円の人だと、返済額の合計が年間125万円以内に収まるようにします。金利1.3％の元利均等返済で返済期間35年の住宅ローンを借り入れる場合、3,500万円程度借りられることになります。

年収500万円の人の手取り額の目安は約387万円なので、返済額が手取り額に占める割合は約48％。これでもかなり高めです。手取り月収28万円で手取りボーナスが年間51万円だとすると、住宅ローン返済後は毎月18万円程度が手元に残ることになります。

借入可能額ギリギリまで借りた場合と比べると、かなり現実的な数字になったといえるのではないでしょうか。配偶者の働き方や生活費のかけ方など、家庭ごとのさまざまな条件によって、返せる金額は大きく違ってきます。

まとめ

いざ家づくりが始まると、金額が大きいので感覚がマヒしてしまい、つい仕様をグレードアップしたりオプションをつけたりして予算をオーバーしてしまう人も少なくありません。しかしご紹介したように、家づくりの予算は年収によって無理なく返済可能な借入額を算出し、自己資金と合わせて支払いに充てられる総額から決めることが大切です。

予算を決めた根拠を理解していれば、むやみに予算オーバーすることもあまりありません。

シミュレーションの結果得られた毎月の返済額を毎月の家計にあてはめ、無理なく返済を続けられる借入額を設定しましょう。