この記事では、住宅ローンの返済比率の目安について解説します。

マイホームを購入する際、自己資金だけでなく住宅ローンを利用して購入する人は多くいます。しかし、あまりに多く借り過ぎてしまうと、毎月の返済に大きな負担を感じるでしょう。

住宅ローンにおいて無理のない返済を実現するには、”返済比率”を意識することが大切です。

本記事では、返済比率の目安に併せて、注意点や年収別のシミュレーションを解説します。これから住宅ローンを組もうと考えている人は、ぜひ本記事を参考にしてください。

【この記事でわかること】

● 住宅ローンの返済比率と目安

● 住宅ローン返済比率に関する注意点

● 住宅ローン返済比率、年収別のシミュレーション

そもそも住宅ローンの返済比率とは？

住宅ローンの返済比率とは、年収に占める返済額の割合を示したものです。返済比率が高ければ高いほど、年収に対する住宅ローンの返済額の割合が高いことを示しています。

ここからは、返済比率の計算方法を解説します。

返済比率の計算方法

返済比率の計算では、年間返済額を分子、年収を分母とします。計算方法は以下の通りです。

返済比率（％）＝年間返済額（円）÷年収（円）×100

年間返済額には、状況に応じて住宅ローンだけではなく車のローン返済額なども含まれます。

返済比率は常に一定というわけではなく、年収の増減によって変化します。

また、金利の増減が返済額の増減に繋がるため、金利が上がった場合は年間の返済額が増加して返済比率も上昇するでしょう。

住宅ローンの返済比率の理想的な目安は20~25％

一般的に、返済比率の理想的な目安は20~25％程度だといわれています。理由の1つが、フラット35利用者の多くが20~25％の返済比率で住宅ローンを組んでいる点です。

このことを踏まえて、返済比率の上限について解説します。

※参考：2022年度 フラット３５利用者調査｜住宅金融支援機構

返済比率の上限

返済比率の上限は明確に決まっているわけではありません。

返済比率の上限がどの程度であるかは金融機関によって異なり、多くの金融機関は返済比率の上限額を公に公表していません。

ただし、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンであるフラット35は、申し込み要件で総返済比率の上限が決められています。

• 年収400万円未満：総返済比率が30％以下
• 年収400万円以上：総返済比率が35％以下

上記の上限を目安にするといいでしょう。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか。｜フラット35

住宅ローンの返済比率に関する注意点

住宅ローンの返済比率に関する注意点として、以下の5点があります。

• 住宅ローン以外の借入をなるべく返済しておく
• 家計の状況を考慮して返済比率を設定する
• 返済比率以外の指標も確認する
• 給与所得者と個人事業主では考え方に違いがある
• 適用金利と審査金利には違いがある

それぞれ解説します。

住宅ローン以外の借入をなるべく返済しておく

前述したように返済比率の計算では、年間返済額に住宅ローン以外の借入も含まれます。

住宅ローンだけなら返済比率が金融機関の規定を満たしていても、住宅ローン以外の返済額が多くあるために規定を満たさなかったといったケースが考えられます。

住宅ローンの審査を受ける前に住宅ローン以外の借入を返済しておくと、返済比率が抑えられるでしょう。他の返済をなるべく減らしておくことが、住宅ローンの審査に通るポイントです。

家計の状況を考慮して返済比率を設定する

総返済率が住宅ローンの審査基準を満たしているからといって、必ずしも返済が順調に進むとは限りません。

一般的な家庭より、介護費用の負担が大きい場合や教育資金にお金がかかる場合、住宅ローンの返済以外の出費が多くなり、返済が困難になるおそれがあります。

返済比率はあくまでも1つの目安と捉え、家計の状況を考慮したうえで住宅ローンの借入金額を決定することがおすすめです。

返済比率以外の指標も確認する

前述したように、返済比率はあくまでも住宅ローンの返済が適正であるかどうかを計る指標の1つにしかすぎません。

返済比率以外の指標もきちんと確認したうえで、住宅ローンの借入額を決めましょう。

返済比率以外の指標として、年収の何倍まで借入するかという年収倍率があります。また、指標以外に考慮する要素として、完済時の年齢も挙げられます。

これらを確認したうえで借入額を決定しましょう。

給与所得者と個人事業主では考え方に違いがある

住宅ローンの審査において、審査の対象となるのは年収だけではありません。

給与所得者か個人事業主かなどの点も、審査に大きく影響します。

一般的に、個人事業主より給与所得者のほうが安定した給与が得られるため、年収が高い個人事業主でも安定性の面では給与所得者より劣ると見られてしまう場合があります。

住宅ローンの審査においては、個人事業主だと審査が厳しくなるケースが多いでしょう。

また、給与所得者であっても、勤続年数が短い場合などはマイナス要素として捉えられます。

適用金利と審査金利には違いがある

住宅ローンを借りる場合、適用金利と審査金利の違いを理解しておきましょう。

審査に利用する金利と実際に住宅ローンで適用される金利は異なります。

審査金利のほうが適用金利より高めに設定されており、審査金利で返済可能かを審査するケースが一般的です。

実際の返済にはより低く設定された適用金利を用いるため、審査金利で審査が通れば審査時より返済額の負担を減らして、返済できなくなるリスクを防止しています。

この2つの金利の違いを理解しておくといいでしょう。

【年収別】住宅ローンの返済比率を実際にシミュレーション

ここからは、住宅ローンの返済比率を年収別にシミュレーションします。

シミュレーションの条件は以下の通りです。

返済期間：35年間 金利：1.3％（固定）

シミュレーションする際の年収を、以下の通り設定します。

• 年収300万円
• 年収400万円
• 年収500万円
• 年収700万円
• 年収900万円

それぞれ見ていきましょう。

年収300万円

年収300万円の場合の借入可能額は以下のようになります。

返済比率	年間返済額	月々の返済額	借入可能額
20％	60万円	5万円	1,700万円程度
25％	75万円	6.25万円	2,100万円程度
30％	90万円	7.5万円	2,500万円程度
35％	105万円	8.75万円	2,950万円程度
40％	120万円	10万円	3,350万円程度

年収300万円では、無理がない範囲で2,000万円前後の借入が可能といえます。

ローコストの建売住宅などが対象となるでしょう。

年収400万円

年収400万円の場合、借入可能額は以下のようになります。

返済比率	年間返済額	月々の返済額	借入可能額
20％	80万円	6.6万円程度	2,250万円程度
25％	100万円	8.33万円程度	2,800万円程度
30％	120万円	10万円	3,350万円程度
35％	140万円	11.6万円程度	3,900万円程度
40％	160万円	13.3万円程度	4,500万円程度

年収400万円で返済比率を30％まで引き上げれば、注文住宅などを購入できるかもしれません。

無理がない範囲でローンを組むと、建売住宅なら負担が少なく済むでしょう。

年収500万円

年収が500万円の場合は、返済比率は以下のようになります。

返済比率	年間返済額	月々の返済額	借入可能額
20％	100万円	8.33万円程度	2,800万円程度
25％	125万円	10.4万円程度	3,500万円程度
30％	150万円	12.5万円	4,200万円程度
35％	175万円	14.6万円程度	4,900万円程度
40％	200万円	16.6万円程度	5,600万円程度

年収500万円なら注文住宅の購入も決して難しくありません。

しかし、土地から購入となると、借入可能額3,500万円ではエリアなどを絞って購入する必要があります。

年収700万円

年収700万円の借入可能額は、以下のようになりました。

返済比率	年間返済額	月々の返済額	借入可能額
20％	140万円	11.6万円程度	3,900万円程度
25％	175万円	14.5万円程度	4,900万円程度
30％	210万円	17.5万円	5,900万円程度
35％	245万円	20.4万円程度	6,850万円程度
40％	280万円	23.3万円程度	7,850万円程度

年収700万円であれば、よほどの都心部でもない限り、一般的なマイホームに関してはほとんど購入できます。返済比率を抑えても、十分なマイホームが手に入るでしょう。

年収900万円

年収900万円の場合の借入可能額は、以下の通りです。

返済比率	年間返済額	月々の返済額	借入可能額
20％	180万円	15万円	5,000万円程度
25％	225万円	18.8万円程度	6,300万円程度
30％	270万円	22.5万円	7,500万円程度
35％	315万円	26.3万円程度	8,800万円程度
40％	360万円	30万円	10,100万円程度

一般的なマイホームなら、ほとんどの場合大きな心配をせずに購入できます。返済比率を大幅に落として無理がない比率を借入れしても、一般より良いマイホームを建てられるでしょう。

住宅ローンは無理のない返済比率が理想

本記事では、住宅ローンの返済比率を解説しました。

審査の内容などは金融機関が公表していないため、審査が通らなかった原因は完全にはつかめません。

しかし、年収や返済比率などは、審査のなかでも非常に重要です。ローン審査に通るには、返済比率をしっかりと理解してローンの借入額を決定する必要があります。

返済比率だけではなく、さまざまな面で比較・検討しながら、無理のない範囲で返済を心がけましょう。

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※金利や制度は2023年10月時点のものです