不動産取得税はどのくらいかかるの？不動産取得税の計算方法やお得にするポイント
不動産を購入するにあたって必ずかかる不動産取得税ですが、計算方法や申請についてややこしく感じている人もいるのではないでしょうか。
物件の種類や取得時期によっても条件や税率が変わるため、具体的な金額を算出するのならよく確認しながら計算しなけれればいけません。
今回は不動産取得税について、軽減措置も含めて解説していきますので、この機会に正しい知識を身につけ参考にしてください。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、その名の通り、新築・中古にかかわらず住宅や土地といった不動産を取得した際に課税される税金のことです。
「固定資産税」の場合は長く支払い続けなければいけませんが、不動産取得税は、不動産を購入したそのときに一度だけ支払えば済むのが特徴です。
税率は取得した物件の種類とタイミングによって異なり、中には特例が適用されるパターンもあります。
税率については混乱しやすい部分でもあるため、詳しくはのちほど解説していきます。
不動産取得税はどんな時に課税される？
不動産取得税は、新築や中古の物件、土地、マンション、店舗、工場、田畑などの幅広い不動産が対象となります。
また、売買や新築のみならず交換や贈与、現在の物件の改築、増築などの際にも課税対象となるので注意してください。
反対に、次のようなケースでは課税対象となりません。
【1】相続した場合
相続は、取得ではなく所有権が移動したものと判断されることから、非課税対象となります。
ただし、存命の相手から相続を受ける場合には、「贈与」や「売却」と考えられることから課税対象となってしまうので注意しましょう。
また、相続であっても遺言などに基づいて相続人以外へ渡す場合にはやはり「贈与」と考えられるために、課税対象となります。
【2】法人が合併・分割をした場合
法人がほかの法人と合併、分割したことによって不動産を所得した際も、取得ではなく「変更」として扱われることから、非課税となります。
また、学校法人、教育法人、社会福祉法人などの場合、不動産を所得しても公益目的であるとして非課税となるので覚えておきましょう。
【3】公共利用する場合
所得した土地を公共利用するケースも、基本的に非課税です。
例えば道路、墓地、運河などで使う場合には、公共利用と考えられるでしょう。
【4】区画整理などによって取得した場合
国や地方自治体から区画整理などの申し入れがあったときには、積極的に不動産を取得するのではなく仕方なく別の場所に移動しなければいけません。
こうしたケースでも、自らの意思で取得したことにはならないことから、非課税となります。
不動産取得税を払うのはいつ？
不動産所得税は、不動産を所得したその年のうちに支払います。
おおむね、取得してから4か月から半年のあいだに、都道府県税事務所から納税通知書が届くでしょう。
手元に届いたらすぐに確認し、納税通知書に記載されている納期までに金融機関などを通じて定められた金額を支払いましょう。
不動産取得税の目安を知る方法は？税率・計算方法
不動産取得税の計算方法は、基本的には「不動産の価値×不動産取得税の税率」で計算できます。
ここでいう不動産の価値とは、納税通知書に書かれている「固定資産評価額」のことです。
ところが、新築の建物や贈与者が保有している建物の場合には、固定資産評価額がわからなくなってしまうかもしれません。
そんなときには、土地や建築物を売買するときの費用を参考におおむねの金額を導きましょう。
基本的に固定資産評価額は土地の7割ほどや、建設費用の5～6割ほどとされているから、大体の金額を算出できます。
また、不動産取得税の税率は、不動産の取得時期によって異なります。
- 2006年4月1日から2008年3月31日までに取得した場合 住宅…3%、土地…3%、住宅以外の家屋…3.5%
- 2008年4月1日から2021年3月31日までに取得した場合 住宅…3%、土地…3%、住宅以外の家屋…4%
- 2021年4月1日以降に取得した場合 住宅、土地、住宅以外の家屋すべて4%
これを参考にすることで、大体の金額を把握できるでしょう。
不動産取得税を減らせる不動産取得税の軽減措置とは？
こうして見ると、不動産取得税が思ったよりも高額で、お財布の負担になってしまうのではないか……と不安に覚えてしまう人もいるいかもしれません。
そんなとき、税金を抑える「軽減措置」を活用しましょう。
軽減措置とは、新築、増築、中古住宅等を取得したときに適用される制度です。
詳細は、新築や中古などの取得した物件や土地のケース別にみていきましょう。
新築物件の場合
新築物件は、1戸あたりの床面積が50㎡から240㎡である場合に、不動産の価値（物件の価格）が1,200万円まで控除されます。
ただし、住居用の新築物件のみの条件になりますので建物の区分もよく注意しましょう。
中古物件の場合
中古物件の場合は、1戸あたりの床面積が50㎡から240㎡が対象となります。
こちらも、取得者がその住宅に住むケースであるということが条件です。
軽減額については、建年月ごとに変わります。
- 1976年1月1日?1981年6月30日……420万円
- 1981年6月30日?1985年6月30日……420万円
- 1985年7月1日?1989年3月31日……450万円
- 1989年4月1日?1997年3月31日……1,000万円
- 1997年4月1日から……1,200万円
ただし自治体によっては、上記の金額に限らないこともありますので確認しておくとよいでしょう。
そのほかにも「木造や軽量鉄骨の物件は築20年以内」、「鉄骨、鉄筋コンクリート物件は築25年以内」といった条件ありますので、こちらもあわせてよく確認しましょう。
土地の場合
土地の場合、建物よりも計算が複雑になります。
2021（令和3）年3月31日までに取得したケースでは、基本的には「（土地の固定資産税評価額×1/2）×3％ ? 軽減額」で計算します。
軽減額は、以下のケースを比べて、高い方の金額に統一します。
マンション物件の場合
マンションは新築および中古住宅、土地等でご紹介してきた内容と同じ基準で考えます。
新築マンションならば新築住宅、中古マンションならば中古住宅における内容を参考にすることで軽減額を確認できます。
ただし、賃貸用マンションは適用外となりますので気をつけましょう。
新築の場合軽減措置でどれくらい変わるのか？
それでは実際に、「床面積が50㎡から240㎡の範囲」に該当する新築の土地付き住宅を参考にして、シュミレーションしてみましょう。
例えば住宅の床面積が200㎡で、土地代が1800万円、建物が1500万円の物件とします。
控除額の1200万円を考慮すると、建物の課税標準額は300万円となります。
ここに税率の3%をのせて計算すると、300万×3％で9万円となります。
さらに土地の課税額についても確認していきます。
先ほど解説したとおり、2021年3月31日までに所得した土地であれば半額になるためここでは900万円で計算します。
税率の3%をかければ、900万円×3％＝27万円と算出できました。
ここまでの合計額、すなわち不動産取得税は36万円です。
続いて軽減額も確認していきましょう。
今回のシュミレーションのような物件であれば「住宅と一緒に土地を取得、築1年以内に未使用住宅を取得」となるため軽減措置の対象として考えられます。
計算する前に、課税標準額である1800万円を、土地の面積で割ることで土地1㎡あたりの価値を算出しておきます。
ここで出てきた、土地1㎡あたりの価値に対し「×1/2×住宅床面積×2×3%」で計算します。
土地1㎡あたり2万円で、住宅床面積が200㎡であれば、×2×3%と計算していくと「24万円」という金額を算出できます。
この場合、価値をはかる基準である「45,000円」と比較し、「24万円」のほうが大きい金額になりますから、軽減額に選ばれます。
先ほど計算した土地の不動産取得税額27万円から24万円を引き、「3万円」が土地の税額となります。
建物の金額である9万円を足しても12万円と、適応前の36万円に比べ非常に負担が軽くなっていることがわかるのではないでしょうか。
不動産取得税の申告と納税方法
不動産取得税を支払うためにも、新しく建物や土地などの不動産を取得したら、すみやかに地方自治体へ申告してください。
申告しなければならない期限は自治体ごとに異なりますが、だいたい取得後1週間から1ヶ月のあいだに申告する必要があります。
早い段階で地方自治体に確認し、期限や手続きの手順を確認しておくとよいでしょう。
「不動産取得税申告書」と呼ばれる書類を作成し、土地や家族の所在地、用途、取得年月日、面積、取得原因（売買か贈与かといった情報）などをまとめて申告します。
書類の作成方法などが不明であれば、直接窓口へ足を運び作成をサポートしてもらうことをおすすめします。
申告が済むと、だいたい半年ほどで納税通知書が届きます。
ただし、こちらの発送時期や納付期限についても自治体によって異なりますので、あわせて確認しておくとよいでしょう。
納税通知書が届いたら、通知書の内容に従ってすみやかに不動産取得税を支払ってください。
支払いは自治体が個別に指定している銀行や信用金庫にて行います。
そのほかに、電子マネー支払いやカード支払い、コンビニ支払いに対応しているケースもありますので詳細はよく確認しましょう。
また、軽減措置を受けるときにも、各自治体の税事務所で申告を行います。
印鑑や不動産取得税の納税通知書、住宅引渡し証書や登記簿謄本といった必要書類を用意することによって手続きができますので、忘れずに対応しましょう。
まとめ
不動産を新たに取得した際に納税しなければならない不動産取得税は、大きな金額になりやすく戸惑ってしまうのではないでしょうか。
軽減措置を受けることによって金額が大きく変わりますので、必要書類を用意した上で申請を行うとよいでしょう。
条件によっては、数十万円もの大きな金額が控除されますから、ぜひ使いたい制度ですね。