家づくりにおいて重要なポイントにもなる土地選び。

住宅は購入後にリフォームなどでより住みやすくするといったことはできますが、立地については購入後に自分から良くするということはできません。

新しく家を建てる土地は、ご家族が何年にもわたって住む場所になりますし、せっかく費用をかけて購入するのですから失敗はしたくないですよね。

今回は購入してから後悔しないために、失敗しない土地選びのための注意点をご紹介します。

「住みやすいエリア」とはどんなエリアなのか

土地選びの第一歩は、住みたいエリアを決めることです。

「住む場所に何を求めるのか」という点を意識し、エリアを決めましょう。

大きな道路が通っている、駅から近い、スーパーが近い、などなど。家族によって様々なポイントがあると思います。

もし、とにかく利便性を追求したいというのであれば都市部を選ぶことになりますし、閑静で住環境の良い場所に住みたいなら郊外を選ぶことになると思います。

土地選びでは、通勤や通学、通院、毎日の買い物など、朝起きてから夜眠るまでの実際の暮らしをイメージしながら選ぶことが大切です。

普段公共交通機関に乗らないという人も、転勤や進学によっていずれ使用することになるかもしれません。バスや電車の本数、ラッシュ時の混雑状況なども把握しておくと安心です。

また、エリアによって利便性だけでなく、街の雰囲気や住民の年齢層にも特色があります。

開発から年月が経ったエリアだと住民に高齢者が多い、駅が近く利便性の高い場所では住み替えが進むので住む人の年代がバラけている。新しく開発されたエリアは街並みが美しく、比較的若い世代の住人が多く集まるといったようなことです。

家族がどういったものを求めるか、日々の生活をイメージして必要な条件が揃っているエリアをまずは決めるようにしましょう。す。

土地を購入する前の注意点

土地はそれぞれ条件が異なり、似たような土地はあっても全く同じ土地というのはありません。

広さや利便性、形などによって価格が大きく変わるので、まずは土地にかけられるおおよその予算と優先する項目を決めておきましょう。

また、土地にはそれぞれ用途地域や法規制が定められており、土地の条件によっては建てようと思っている家が建てられない可能性もあります。

これらの条件についても知っておくことが大切です。

建物の種類や性能への規制

実は土地の持ち主だからといって、どのような建物でも建てて良いわけではありません。

土地は市街化調整区域または市街化区域のいずれかに分類され、市街化区域の土地は13種類の「用途地域」のうちいずれかに当てはまります。

・第一種低層住居専用地域

・第二種低層住居専用地域

・第一種中高層住居専用地域

・第二種中高層住居専用地域

・第一種住居地域

・第二種住居地域

・田園住居地域

・準住居地域

・近隣商業地域

・商業地域

・準工業地域

・工業地域

・工業専用地域

用途地域の種類によって、住宅を建てられるかどうかや建物の種類、規模が決まっています。

希望する土地の用途地域は不動産会社などに必ず確認しておきましょう。

また、建築基準法に定められた「接道義務」というものがあります。

これは「4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」という決まりがあり、家を建てるには敷地が道路に繋がっている必要があります。

道路の幅員が足りない場合は、道路の中心線から2mの位置まで後退した部分までの部分を開けておかなければならず、敷地に算入できません。

これを「セットバック」といいます。

さらに私道の場合は、「道路の位置指定」を受けなければなりません。私道は個人の所有なので、トラブルの原因になりがちです。事前にしっかり調べておきましょう。

このような建物の種類や性能への規制の中には、条例によってその土地独自に定められているものもあります。

土地によって変わる家の規模や形の制約

土地にはそれぞれ、建てられる建物の規模に関する制約が定められています。

建ぺい率は「この土地にはこの大きさの建物までなら建てて良い」という指標で、例えば、建ぺい率が50％の地域であれば、土地100m2に対して建物50m2までのものしか建てられないということです。

また、「容積率」は敷地面積に対する延床面積の割合の上限です。

先ほどの例に出た100 m2の土地の容積率が100％だった場合、建築面積50 m2までの建物であれば総2階建ての家を建てることができます。

また、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」「絶対高さ制限」「日影規制」「外壁後退」「敷地面積の最低限度」などもそれぞれ定められています。

これらは建物の形や敷地の使い方に対する制約などです。

土地選びとハウスメーカー選びでは土地を先に選ぶ人が多いのですが、プランを後回しにすると、これらの規制によって後で希望するプランが実現できない土地だということが発覚するケースもあります。できれば土地を選ぶ前にハウスメーカーを決めておき、設計士に事前に理想とするプランについて相談しておきましょう。

そうすればハウスメーカーの設計士から、検討中の土地に対するアドバイスが受けられます。「南向きの大きな片流れ屋根がつけたかったのに、北側斜線制限に引っかかるからこの土地では実現できなかった」などという失敗がありません。

土地代以外にお金がかかる場合も

家を建てるために土地を買う場合、土地代以外にもさまざまな項目でお金がかかる可能性があります。

土地に関連する費用があまりに膨らむと、建物に対する費用が足りなくなる可能性もあるので注意が必要です。土地代以外の費用がかかる場合として次のようなケースが考えられるので、チェックしておきましょう。

地目が宅地ではない場合

たとえば、地目が山林のままだったり農地のままだったりする場合、地目変更登記をしなければなりません。農地の場合は農地転用申請も必要となります。

高低差がある場合

隣地や道路との高低差が1m以上ある場合、土の崩れを防ぐための擁壁工事が必要になります。高低差が高ければ高いほど工事が大規模になるので、費用が高くなると考えましょう。明らかに擁壁工事が必要になる場合は、事前に費用見積もりを出して予算に算入しておくと良いでしょう。

インフラ整備が不十分な場合

インフラとは一般的に、道路や水道、電気、通信といった生活の基盤となる設備等を指します。

たとえば、住宅地で前面道路までこれらの設備が届いていれば、接続工事だけで良いので一般的な費用しかかかりません。しかし、現状でこれらの設備が来ていない場所だと、接続工事が大掛かりになり費用が高額になることも。

また、下水道がない場合は浄化槽を設置することになります。定期清掃や点検など、維持費が継続してかかるという点にも注意しましょう。

境界が不明瞭な場合

隣地との境目に境界杭がない土地だと、境界トラブルの原因となることがあります。

そういった事態を防ぐため、購入前に隣地所有者立会いのもと、境界を確定して境界杭を設置しておきましょう。

境界確定測量には別途費用が掛かりますが、将来、子どもたちの代になってトラブルが降りかかる可能性を減らせます。

地盤が悪い場合

さまざまなハウスメーカーから耐震性能に優れた住宅が販売されていますが、どれだけ住宅の構造が優れていても、家を支える地盤自体が弱ければ地震に耐えられません。

そのため、住宅の建築前には一般的に地盤調査を行い、地盤強度が足りない土地では杭を打ち込むなどの地盤補強工事を行います。規模にもよりますが、この工事だけで100万円を超えるケースも珍しくありません。

規制地域に当てはまる場合

前項でもご紹介したように、自治体によっては土地に対してさまざまな規制が設けられています。

申請手続きやその費用、規制にかかわる付帯工事の工事料などが発生する可能性があります。

土地購入にかかる税金

土地を購入する際は、土地代に加えて仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生します。

購入の際は、それらも見込んで予算を立てましょう。

また、それに加えて次の税金も発生します。「土地は消費してなくなるものではない」という考え方から、消費税は土地代に課されません。

固定資産税の清算

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に対し、1年分が課税されます。

つまり、売却時点で土地の売主にはすでに1年分の税金が課せられているわけです。

土地を購入する人は所有権が移転する日をもとに日割り計算し、その日以降の分の固定資産税を売主に支払って清算します。

この手続きは法律上定められている義務ではありませんが、不動産取引の慣例として古くから行われてきました。地域によっては、日割り計算の起算日を4月1日として取り扱っているケースもあります。不安な場合は、事前に不動産会社に確認しましょう。

不動産取得税

文字通り、不動産を取得したことに対して課される税金です。

住宅用の土地（宅地）に対しては課税標準（税額を算出するための土地の評価額）が2分の1になる特例が適用され（2021年3月31日まで）、次のような式で税額が算出されます。

不動産取得税＝（固定資産税評価額×1／2×3％）?控除額（下記AかBの多い金額） A＝45,000円 B＝土地1m2当たりの固定資産税評価額×1／2）×（課税床面積×2（200m2限度））×3％

土地を先に買った場合に不動産取得税の軽減措置を受けるためには、一定の要件を満たす建物を土地の取得から3年以内に新築する必要があります。

印紙税・登録免許税

土地の売買では売買契約書を作成するため、印紙税がかかります。契約する額面によって印紙税の金額は違いますが、不動産売買契約書に関して2020年4月1日現在では「500万円を超え1千万円以下：1万円」「1千万円を超え5千万円以下：2万円」などとなっています。

また、取得した土地の登記では登録免許税がかかります。登録免許税は次のような計算式で算出できます。

登録免許税＝不動産の価額×（1,000分の20） ※2021年3月31日までに登記を受ける場合、1,000分の15になる軽減税率を適用

まとめ

土地を探す際のポイントをいくつかご紹介しました。

まずは家族にとってどんなエリアが自分たちにあっているかを考え、その上でエリアと予算を決めたら、用途地域や接道規制、建ぺい率、容積率といった規制を考慮し、自分の建てたい家が入るかという視点で土地を見極めましょう。