マイホームを買うために土地探しをしている最中、やけに金額の安い土地を目にしたことのある人も多いのではないでしょうか。一般的に、更地・空き地の価格は、利便性や需要によって決まるため、「同じエリアなのに価格が安い土地」という掘り出し物はそう簡単には出てきません。

何の理由もなく相場より安く売られる土地はほとんど存在しないので、土地の価格や条件を見て、自分に合った土地選びができるようになるのがベストです。

今回は、相場より安く土地を購入できる代わりに、取り扱いに注意の必要な「建築条件付き土地」のメリットやデメリットを解説します。

建築条件付き土地とは

「売主指定の施工会社で家を建てる」という条件が付いた土地のこと

建築条件付きとは、「○ヵ月後までに、売主指定の施工会社で家を建てる」という条件が付いている土地のことです。

簡単に説明すると、「当社か当社の関連企業に建築工事を発注してくれるなら、そこから利益を取れるから土地の価格を多少おまけするよ」という条件で販売されている土地を指します。

不動産の価格は、土地の需要によって決まる部分が大きく、駅から近くて通勤・通学に便利だったり、自治体の子育て支援が充実していたり、歴史があってブランド力が高かったりすると、土地の価格は上がります。

同じエリアにある空き地なら、よほどのマイナスポイントがない限り、価格で大きな差が付くことはありません。

そこで、他の土地との差別化を図るために、大量の土地を抱える不動産会社が、「建築条件」を設定する代わりに市場価格より安く土地を売り出すという方法を使うようになりました。

土地の条件が同程度でも、相場より安ければ短期間で売れる確率が高くなります。

建築条件付き土地は、

「ライバル会社より早く手持ちの土地をさばいて現金化したい」

「土地だけを売るよりも、建築費用込みでより大きな利益を手に入れたい」

といった不動産会社側の事情から生み出された商品だと考えればわかりやすいでしょう。

建築条件付き土地の「条件」について詳しく解説

建築条件の付いた土地とそうでない土地は、不動産市場で同じように販売されています。

建築条件付き土地の「条件」を理解せずに手を出すと、契約後に思わぬトラブルへ発展してしまうリスクもあるので、条件の中身も知っておきましょう。

売主によって細かい部分は変化しますが、具体的な条件は以下の通りです。

・売主の指定する施工会社へ住宅の建築工事を頼むこと

・土地の購入後、一定期間以内に新居の仕様を決めて工事の契約を結ぶこと

上記の条件を求める代わりに、相場より安い価格で売り出されています。

土地の売買条件として設定されている以上、買主は自分の好きな施工会社や工務店があっても、工事を発注することができません。

また、購入後、実際に建物の建設工事を結ぶまでの期間にも制限がかけられているため、「良さそうな土地を買っておいて、1年後に家を建てる」といった対応ができない点にも注意が必要です。

ただし、建築条件付き土地は、売主の設定した条件をすべてクリアすることが前提となっている関係上、

・売主に指定された会社とは別のところに工事を頼んだ

・所定の期間内に新居の仕様を決められなかった

といった場合は、土地の売買契約そのものを白紙に戻す必要があります。

このとき、契約書の内容や条件をクリアできなかった理由によっては、違約金を取られるので注意が必要です。

建築条件付き土地のメリット

相場より安くてお得

建築条件付き土地は、土地の価格で利益を出す必要がありません。

土地の販売価格を値引きしても、最終的に新居の建築工事費用で利益を回収できれば不動産会社側はプラスになるので、土地自体は周辺の相場よりも安いケースが多いです。

マイホームの予算は、

・土地の購入代金

・建物の建築費用

・引っ越しや新居で使う家具の費用

・登記や手数料といった各種手数料

の合計額で決まります。

土地を安く購入できれば、その分、建物や新しい住まいで使う家具・家電などにお金をかけられるので、コストパフォーマンスを重視するなら建築条件付き土地を検討してみると良いでしょう。

ちなみに、建築条件付き土地は、比較的土地の余裕が少ない都市部に多いです。駅の徒歩圏内など、利便性の高い場所に住みたい場合は、その地域の不動産会社を回って建築条件付き土地を探すのもおすすめです。

また、不動産会社によっては、一般市場でまだ公開していない土地を所有しているケースも少なくありません。条件の良い土地を手に入れたい場合は、積極的に不動産会社へ足を運び、どういった土地があるのか質問することも重要です。

ある程度自由に新居の間取りやデザインを決められる

建築条件付き土地は、ある程度新居の間取りやデザインを自由に決められます。

土地を買ってから家を建てる分、注文住宅に近い自由度で設計できるのは大きなメリットといって良いでしょう。

とはいえ、不動産会社によっては自由度が制限されます。場合によっては、標準プランから好みの仕様を選ぶといった形式を取っている不動産会社もあるので、土地の売買契約を結ぶ前に、どういう家が建てられるのかを確認しておきましょう。

施工会社を探したり比較したりする時間と手間が不要

注文住宅建設では、土地と建物の両方を買主が自分で購入する必要があります。しかし、建築条件付き土地は、あらかじめ施工会社が決まっているため、「不動産会社探し」や「気になる不動産会社の比較」に時間をかける必要がありません。一般的な注文住宅の購入手続きのように、土地の購入手続きを終わらせた後、あらためてデザイン・技術力・予算等の条件が合う施工会社を見つける作業をしなくて良いので、工期も短縮できるでしょう。

土地の仲介業者と注文住宅の施工会社を別で探すと、単純に必要な時間も倍になります。「新築で家を建てたいが、長く待つのは嫌だ」という人は、建築条件付き土地を選んだ方が満足できるでしょう。

工事の様子を自分でチェックできるため手抜き工事のリスクが低い

建築条件付き土地の場合、何もない空き地にゼロから家ができていく様子を自分の目で確認できます。

建築途中の様子をこまめにチェックできるので、職人の手抜きや設計のミスといったリスクも予防可能です。

もちろん、不動産市場で売り出されている住まいが、すべて手抜き工事で建てられているわけではありません。

しかし、コンクリートで基礎を作る現代住宅は、「完成した状態」がもっとも頑丈ですし、完成した住まいを見てから手抜き工事があるかどうかを判断するのは困難です。建築途中の様子を確認しておけば、明らかな手抜き工事を予防できるので、新居に安心感を求める人にも向いています。

建築条件付き土地のデメリット

どの施工会社に工事を頼む必要があるのか契約前にわかりづらい

建築条件付き土地は、制限のない土地に比べて扱いが難しいです。

すべての建築条件付き土地が、あらかじめすべての条件を開示しているとは限りません。契約する前は、必ずどの施工会社が指定されるのかを確認しましょう。

好みに合わない施工会社を指定されることもある

売主によって指定される施工会社が、自分の好みや要望に合わないケースもあります。

初めて新居を購入する人にとっては意外かもしれませんが、一口に新築物件の施工会社といっても、得意とするデザインの方向性や技術力は千差万別です。

和風建築が得意な会社もあれば、規格化した建売住宅のみ取り扱っている企業、完全自由設計に対応できる不動産会社もあるため、「どの施工会社が指定されるのか」まで考えて土地選びをする必要があります。

土地によっては設備や建材のメーカーなども指定される

不動産会社が設定している条件によっては、キッチンや浴室等のメーカーまで指定されていて、予算があってもグレードを上げたり別メーカーの設備を導入したりできないといったケースもあります。

住宅設備は、同じメーカーでもグレードやサイズの違いが豊富に展開されているので、新居にこだわりを持っている場合は注意が必要です。

標準プランからの大幅な変更が難しい

多くの場合、建築条件付き土地は、施工会社の用意した標準プランを選択するかたちになります。

セミオーダーや完全自由設計の住まいを手掛けている不動産会社ならともかく、なかには自由設計のノウハウを持たない会社もあるので、どれだけカスタマイズできるかも不動産会社次第です。

時間制限があるため新居のプランづくりに時間をかけられない

建築条件付き土地は、「土地の購入契約から○ヵ月以内に建物の工事を始めること」といった条件が設定されています。時間制限がある以上、「新居のプランを1年かけて考える」「業者と相談しながらじっくりと新居のプランを固める」といった対応を取れないのは、無視できない問題点の一つです。

モデルハウス等がないことが多く新居のイメージをつかみづらい

経営規模の小さな不動産会社の中には、自社の住宅展示場やモデルハウスを持っていないところも存在します。

こうした会社が売主になっている建築条件付き土地だと、モデルハウス見学ができません。施工会社の技術力や得意なデザイン、導入されている設備のメーカー等を事前にチェックできないため、新居のプランづくりを手探りで進めていくことになります。

まとめ

利便性の良いエリアに安く住みたい、土地の価格を抑えたいと考えている人には、建築条件付き土地がおすすめです。

施工会社を自由に選べませんし、一定期間内に新居の仕様を決めて工事を発注する必要もありますが、デメリットを理解しておけば相場よりお得な金額で土地を購入できます。

ただし、条件の良い土地でも、肝心の施工会社のデザインや仕様が好みから外れていれば、理想的な注文住宅は建てられません。

住み心地を重視した住まいを建てるためにも、建築条件付き土地は施工会社の実力込みで選びましょう。