自営業の方は、公務員やサラリーマンと比べて「住宅ローンの審査が厳しい」という話を聞いたことはありませんか？その理由は、所得が安定していないからだといわれますが、自営業でも住宅ローンを利用して理想のマイホームを手に入れた方はたくさんいらっしゃいます。

自営業の方が住宅ローンの審査を通すには、どうすれば良いのでしょうか。金融機関の審査基準をふまえながら、そのポイントを紹介しましょう。

自営業だと住宅ローンの審査は通らないの？

住宅ローンは、誰もが安易に利用できるものではありません。

住宅ローンを提供する金融機関では、「貸したお金を返せる見込みがある人」を選んで融資を実行します。その審査基準ですが、一般的にはローンを借入する人の「収入（所得）の安定性」と「事業の継続性」を重視する傾向があるようです。

この審査基準は自営業に限らず、公務員や会社員のような給与所得者でも同じです。

給与所得者の場合、毎月一定の給与を得られるため収入の安定性という条件はクリアできますし、勤務先の企業に長く勤めていれば継続性の条件も問題ないでしょう。

一方、自営業の方の収入は年によって変動しやすく安定性という点が不確実です。

雇用保険や労働保険といった社会保障においても不安要素があり、仮に借入者が病気で長期療養が必要になれば返済が滞るリスクもあります。

また、自営業の方は事業の継続性を審査するうえで「直近3年分（3期分）の確定申告書の写し」を住宅ローンの申込書類に添付する必要があります。独立して間もない自営業の方のように事業開始から3年に満たない人だと事業の継続性で条件を満たせず、審査に落ちる可能性が高くなります。

自営業の方は、こうした不安要素があるため「住宅ローンの審査に通りにくい」といわれるのです。

自営業の場合どうやって審査される？

金融機関が自営業の方を審査する際、どのような点に着目しているかを具体的にご説明します。

収入の安定性について

先述の通り、自営業の収入は直近3年分の確定申告書で確認されます。

しかし、審査基準は金融機関によって異なるため、注意が必要です。

たとえば、前期の収入（所得）が700万円、2年前は300万円、3年前が200万円という方が住宅ローンを申し込んだとしましょう。金融機関によっては、3期の平均額（400万円）を審査基準にするところもあれば、3期のなかで最低額（200万円）を基準にしているところもあります。

たとえ業績が右肩上がりであっても、200万円しか所得のない年があったり、赤字の年があったりすると、審査ポイントは大きく下がりますから注意が必要です。

事業の継続性について

給与所得者の場合、「勤続年数が3年以上」を審査基準としている金融機関が多く見られます。自営業も同じく、事業開始から3年以上経過していることが審査のポイントになります。起業したばかりの方だと事業の継続性という点でマイナスにはたらきますから、最低でも3年間続けてから住宅ローンを申し込むと良いでしょう。

また、金融機関によっては将来性を踏まえて審査するところもあります。年収1,000万円以上稼ぐプロスポーツ選手や芸能人が住宅ローンの審査に通りにくいといわれるのは、将来性に難ありとジャッジされるからです。

ほかのローンの借入について

収入の安定性と事業の継続性に加え、もう一つ重要なポイントとなるのが「ほかのローンの借入額」です。

給与所得者の場合も同じですが、自動車ローンやカードローンなどの借入額が多いと、審査はマイナスにはたらきます。

金融機関では、こうしたほかのローンの借入額についても信用情報や納税証明書などを調査したうえで審査しています。

意外と見落とされがちなのが、事業用融資（ビジネスローン）の借入も審査基準になること。

自営業の方なら、事業資金として金融機関から融資を受けている方も少なくないでしょう。

その借入額も、審査のポイントに含まれますから要注意です。収入に対してほかのローンの借入額が多いと、住宅ローンの借入可能額が少なくなりますから、できるだけ返済を済ませるよう努めましょう。

支払いに滞納がある方は要注意

ほかのローンの支払いに滞納履歴がある方は、審査に落ちる可能性が高くなります。

俗にいう「ブラックリスト」に登録されている方です。

金融機関にもよりますが、滞納履歴は過去5〜7年の信用情報をさかのぼって調査され、その間に返済が滞った事実があると信用がないとみなされ審査に落とされる確率が極めて高くなります。

ローンに限らず、税金や健康保険料の滞納も同じです。

身に覚えのある方は、申し込む前に確認しておくことをおすすめします。

自営業が住宅ローンの審査に通るためには

金融機関の審査が厳しいからといって、「自営業は住宅ローンが使えない」わけではありません。所得300万円でも、住宅ローンを利用してマイホームを購入した自営業の方が、たくさんいます。

住宅ローンの審査をクリアするうえで何より重要なのは、審査でマイナス要素となるポイントをできるだけ減らすことです。では、マイナス要素を減らすにはどうすれば良いのでしょうか。自営業の方が住宅ローンを利用するために、押さえておきたいポイントを紹介しましょう。

自己資金を増やす

頭金を増やして住宅ローンの借入額を減らせば、審査に通りやすくなります。

また、返済額も抑えられますから借入後の負担軽減にもつながります。

自己資金が少ない方は、親類から支援してもらうなど、できるだけ融資額を抑える方法を検討しましょう。

現在抱えている借金を減らす

金融機関では、借入可能額の目安を求めるための指標を決めています。

その指標の一つが「返済負担率」です。

これは、所得に対してローンの年間支払額がどれくらいの割合になるかを示したものです。

たとえば、所得400万円の方が毎月10万円（年間120万円）をローン返済に充てる場合、返済負担率は30％（＝120万÷400万）と求めます。

ローン返済額には、住宅ローンだけでなく他のローンの借入額も含まれます。

つまり、より多くの住宅ローンを借り入れるには他のローンの残債を減らす必要があるのです。多くの金融機関では、返済負担率を30％前後に設定しているようです。住宅ローン以外にも多くの融資を受けている方は、できるだけ減らしてから申し込むようにしましょう。

自営業に対する融資が豊富な金融機関を選ぶ

自営業の方は一般的に、メガバンクのような大手企業を相手にする金融機関よりも、自営業との取引も多い地方銀行や信用金庫、ノンバンクなどのほうが融資を受けやすいといわれます。

事業資金の借入などよく利用する金融機関があれば、住宅ローンの相談にも応じてくれるかもしれません。

また、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」も、比較的に審査が厳しくなく、自営業の方でも借り入れしやすいといわれます。こうした自営業にやさしい金融機関や住宅ローン商品を選ぶことも、審査に通りやすくなるポイントです。

自営業にはフラット35がおすすめ

数ある住宅ローン商品のなかでも、自営業の方が比較的に借り入れしやすいと評判なのが「フラット35」です。

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローン商品です。

フラット35が自営業でも借り入れしやすいといわれる理由は、審査基準が「収入（所得）」と「住宅性能」が主となるからです。

審査に必要な確定申告書は1期分でよく、事業継続年数は問われません。

起業して間もない方や、前期の所得は多いが一昨年は赤字だったという方でも、借り入れできるチャンスがあるといえます。なお住宅性能に関しては、現在新築で建てられるほとんどの家が適合しているので、心配することはないでしょう。

また、事業用融資は借り入れに含まないこともフラット35の特徴の一つです。

個人で借り入れているローンが少なければ、借入可能額を多くできる可能性があります。

このような点から、フラット35は自営業の方にやさしい住宅ローンといわれているのです。

フラット35を利用するときの注意点

フラット35は、年収によって返済負担率が異なります。400万円以上の方なら最大35％まで借入可能ですが、年収400万円未満だと最大30％です。

返済負担率が低いと借入額が少なくなるため、場合によっては希望の家を実現できないことがあるかもしれません。

また、借入額の割合が多いと金利が高くなる点も注意が必要です。建物の購入価格に対して借入額の割合を示す「融資率」が9割を超えると、金利がやや高くなります。たとえば、建物の購入価格が3,000万円の場合、借入額が2,700万円を超えるか否かで金利が異なります。ちなみに、2020年5月現在の金利は、9割以下が年1.3％に対して、9割超だと年1.56％です。わずか0.26％の違いでも返済額は数十万円から数百万円も変わってきますので、返済額を抑えるなら、できるだけ自己資金の調達に努めましょう。

信用情報も審査基準になる

フラット35は、事業用融資については借り入れとみなされませんが、個人で契約しているローンについては、ほかの金融機関と同様に審査基準の一つになります。

もちろん、信用情報についてもチェックされますので、ほかのローンや税金の支払いなどに滞納履歴があれば審査のマイナス要素となります。比較的に審査基準が厳しくないとはいえ、信用情報が原因で審査に落ちる自営業の方もいますので、注意しましょう。

まとめ

現実問題として、給与所得者に比べると自営業の方が住宅ローンを利用するハードルは高いといえます。

とはいえ、「自営業だから借り入れできないだろう」とあきらめることはありません。

自営業の方でも、査定のマイナス要素を減らせるよう時間をかけて計画的に取り組めば借入可能額を増やすことも可能ですし、有利な条件で借入できることだって十分あり得ます。

それに、住宅ローンは多くの金融機関でさまざまなタイプの商品が登場しています。自分に適した住宅ローン商品を見つけ、無理のない返済プランを組めるのであれば、こだわりの注文住宅を手に入れることも可能なのです。