住宅ローンは、金融機関ごとにさまざまな種類の商品が提供されていて、内容も千差万別です。どのタイプを選べば良いのか、迷っている方も少なくないでしょう。

ここでは住宅ローンを、金利のタイプや借入先などの観点から大まかに分別し、それぞれのメリットとデメリットを解説していきます。

金利タイプで選ぶ住宅ローンの種類

住宅ローンの返済額には、借入額のほかにも金利（利子）が含まれます。住宅ローンの商品は、金利のタイプによって「固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」と大きく3種類に分けられます。

固定金利型の特徴・メリット・デメリット

固定金利型の特徴

固定金利型の住宅ローンは、返済が完了するまで一定の金利を払い続けるタイプの商品です。

金利は借入時から変わらず月々の返済額もほぼ同じため、返済計画が立てやすいのが特徴。

将来、子どもの教育費がかかるなど、ある程度の資金計画が決まっている方におすすめのプランです。

固定金利型のメリット

月々の返済額がほぼ一定のため、返済計画が立てやすい

景気の変動に左右されな

固定金利型のデメリット

他の金利タイプと比べて金利が高い

低金利が続くと、利息額を多く払い続けることになる

変動金利型の特徴・メリット・デメリット

変動金利型の特徴

市場の金利動向に合わせて住宅ローンの金利が変動するタイプです。

随時変動するわけではなく、5年間は一定の金利で推移します。

また急激な金利上昇があっても、上限は25％アップまでと定められています。

ただし、市場の金利が25％以上アップした場合には、次回の金利見直しで繰り越されることもあります。こうした変動にも対応できる余裕がある方に向いたプランです。

ちなみに、低金利が続く現在は、住宅ローン契約をされる方の大半が「変動金利型」の商品を選んでいます。

変動金利型のメリット

他の金利タイプと比べて金利が低い

低金利が続けば、トータルの返済額を抑えられる。

変動金利型のデメリット

景気変動の影響を受けやすい

金利が上昇すると返済計画にも影響が出る

固定期間選択型の特徴・メリット・デメリット

固定期間選択型の特徴

当初は金利が固定され、一定期間後に変動金利への変更ができるタイプの住宅ローンです。

固定期間は2年、5年、10年など商品によって異なり、市場の金利動向を見てそのまま固定金利を選ぶことも可能です。その場合、当初の固定金利よりも金利がアップすることがあります。

返済期間をできるだけ短く設定される方に、メリットのあるタイプです。

固定期間選択型のメリット

固定期間中は返済額が一定なので、返済計画を立てやすい

固定期間中は、固定金利型より低い金利で借りられる

固定期間選択型のデメリット

固定期間が終わると、返済額が増える可能性もある

固定期間中は金利優遇されているプランを選んだ場合、市場金利が契約時と同じでも、固定期間終了時には金利がアップすることがある

借入先で選ぶ住宅ローンの種類

住宅ローンの商品を取り扱っている機関は、銀行などの金融機関が提供する「民間ローン」のほかにも、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」、財形住宅金融株式会社と住宅金融支援機構が提供する「財形住宅融資」もあります。

民間ローンの特徴・メリット・デメリット

民間ローンの特徴

メガバンクや地方銀行などの金融機関や、住宅ローン専門会社が提供する商品です。

各社で独自の住宅ローン商品を提供していますから、種類も豊富。金利も商品によって異なり、自分に適した商品を見つけやすいでしょう。

審査基準が厳格なところが多く、給与所得者など安定した収入のある方に向いています。また、変動金利型や固定金利期間選択型を検討されている方にも、メリットが享受されやすいでしょう。

民間ローンのメリット

住宅ローンの種類が豊富で、自分に適した商品を見つけやすい

より金利の低い住宅ローンを利用できる可能性がある

民間ローンのデメリット

種類が多く、知識がないと選定が難しい

借入時に保証料が別途必要なところもある

フラット35の特徴・メリット・デメリット

フラット35の特徴

住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。

販売は民間の金融機関や住宅ローン専門会社などに委託しており、利用申し込みなどは各社の窓口となります。

最大の特徴は、金利タイプが「固定金利型のみ」ということ。

固定金利型の商品を検討されている方なら、フラット35も検討したい商品です。

また、一定の年収があれば利用できるなど、民間ローンほど審査が厳しくないことも特徴。他のローン商品を利用されている方でも安心して申し込めるでしょう。

フラット35のメリット

民間ローンほど審査が厳しくない

固定金利型なので、返済計画が立てやすい

フラット35のデメリット

民間ローンの変動金利型商品よりも金利が高い

物件価格（工事費用）に対する借入額の割合が高いと、金利が高くなる

財形住宅融資の特徴・メリット・デメリット

財形住宅融資の特徴

財形住宅融資は、財形住宅金融株式会社と住宅金融支援機構の2つが提供しています。

財形住宅金融株式会社は、主に企業の福利厚生で「財形住宅融資制度」がある会社に勤め、財形貯蓄をしている方が利用するものです。

一方の住宅金融支援機構は、自営業の方などが利用するものです。

金利タイプは5年間の固定金利型で、5年ごとに金利を見直します。

利用条件は、貯蓄を1年以上続けている、貯蓄残高が50万円以上あるなどの条件を満たす必要があります。

財形住宅融資のメリット

民間ローンと比べ金利が低い

フラット35と併用する場合、さらに金利を下げることも可能

財形住宅融資のデメリット

財形住宅融資制度がない企業の従業員は利用できない

借入可能額の上限額は貯蓄額の10倍または4,000万円まで

借入方法で選ぶ住宅ローンの種類

通常の住宅ローンは、契約者は一人のことが多いですが、商品によっては夫婦それぞれで契約できたり、あるいは夫婦で一つの商品を契約したりといった住宅ローンもあります。代表的なものが、「ペアローン」「連帯債務」「連帯保証」です。

ペアローンの特徴・メリット・デメリット

ペアローンの特徴

ペアローンは、二人で別々の住宅ローンを利用するタイプの商品です。

たとえば、共働きの夫婦で、片方の年収では借入可能額が低いという場合に利用されます。

二人で別々にローンを組むことになるため、審査は二人とも通過しなければ利用できません。

ペアローンのメリット

借入可能額が増やせるので、ワンランク上の住宅を購入しやすい

住宅ローン控除を二人とも受けられ、節税効果が高い

ペアローンのデメリット

契約時の事務手数料などの諸費用が2倍かかる

出産休暇や退職など、一方が無収入になっても返済額は変わらないため、収支計画に影響が出る可能性がある

連帯債務の特徴・メリット・デメリット

連帯債務の特徴

連帯債務は、二人で一つの住宅ローンを利用するタイプの商品です。

審査は二人とも通過する必要がありますが、契約する住宅ローンは一つのため契約時の諸費用は一つ分で済みます。また、住宅ローン控除や団体信用生命保険は、夫婦ともに適用されます。

ただし、民間ローンの場合、片方（連帯債務者）は団体信用生命保険に加入できません。

連帯債務のメリット

ペアローンより契約時の諸費用を減らせる

住宅ローン控除を二人とも受けられ、節税効果が高い

連帯債務のデメリット

借入できる金融機関が限られる

民間ローンだと、連帯債務者は団体信用生命保険に加入できない

連帯保証の特徴・メリット・デメリット

連帯保証の特徴

夫婦のどちらかが住宅ローンの契約者となり、もう一人は連帯保証人となるタイプの商品です。

契約者が万一、返済ができなくなった場合は、連帯保証人に支払い義務が生じます。

連帯債務との違いは、住宅ローン控除や団体信用生命保険は、契約者のみ適用されること（連帯保証人には適用されません）。

また、所有権は契約者のみで、連帯保証人にはありません。

連帯保証のメリット

収入を合算させることで、借入可能額が増やせる

ペアローンより、契約時の諸費用を減らせる

連帯保証のデメリット

連帯保証人は住宅ローン控除が適用されず、節税効果が薄い

連帯保証人に万一のことがあっても、団体信用生命保険に加入できないため保証されない

まとめ

ひとくちに住宅ローンといっても、これだけ多くの種類があります。

そして、それぞれの商品は、ライフスタイルや資金計画の考え方などによって、「向いている人」もいれば、「向かない人」もいます。

住宅ローンを選ぶ際には、単に金利を見比べるだけではなく、それぞれの商品のしくみを理解して、自身にピッタリの商品を選ぶことが、もっとも得策なのではないでしょうか。