20代で戸建ての購入！20代で行うための資金計画やメリット・デメリットを徹底解説
あなたは、何歳になったらマイホームを購入しますか？
「20代のうちは、賃貸の方が良いかも？」
「子どもが小学校にあがるタイミングで住宅購入したい」
…などと思っている方も、多いかもしれません。
しかし、「家は欲しいときが買い時」といわれます。それが20代の今なら、どうすれば手に入るかを学んで、夢のマイホームを目指してみませんか？
この記事では、20代で戸建住宅を購入するメリットや、資金計画の注意点などを紹介します。
20代の方が住む家の選択肢
実家を離れた20代の方が、住まいの選択肢として挙げられるのが「賃貸住宅」「分譲マンション」「戸建住宅」などがあるでしょう。
ここで、それぞれの住宅形態に住むメリット・デメリットをみてみましょう。
・賃貸住宅（賃貸アパート・賃貸マンションなど）
20代の頃は収入があまり安定しておらず、年収もそれほど高くないので、「とりあえず賃貸住宅で」と選ばれている方も多いでしょう。
転勤や結婚、出産など、これからの人生に何があるかわからない20代にとって、「転居のしやすさ」という点で賃貸住宅は魅力です。
一方で、毎月家賃を払い続けても、その対価として残る資産が一切ないのも、賃貸住宅の特徴です。
物件によっては、住宅ローンを借りて家を購入した方が、月々の支払額が安くなることもあるのです。
・分譲マンション
「家賃がもったいない。でも、収入は少ないから分譲マンションで…」と、20代の方が分譲マンションを購入するケースもよくみられます。
分譲マンションは一般的に、賃貸と比べて設備などのグレードが高いですし、毎月支払うローンは、資産として残ります。駅近など、立地が良いのもメリットでしょう。
ただし、マンションは家族構成の変化に柔軟な対応ができないというデメリットもあります。子どもが生まれて成長し、手狭になっても増改築のリフォームに限界があるのです。それを見越して広い間取りの物件を選ぶと、郊外で戸建住宅を建てるよりも高額になるケースもあります。
・戸建住宅
家族構成が変わってもリフォームがしやすいのが戸建住宅のメリットです。
戸建住宅は高いので買うのに勇気がいるかもしれませんが、長く続く低金利でローンの返済額は抑えられますし、頭金などを両親から借りて住宅購入される20代の方も意外と多いようです。
それに、長い目線で見れば20代のうちに戸建住宅を購入した方が、いろいろなメリットがあります。
20代の方が戸建住宅を購入するメリット
では、20代のうちに一戸建て住宅を購入すると、どんなメリットがあるのでしょうか。
いくつか挙げてみましょう。
・支払った分が財産として残る
賃貸住宅は「住む場所を借りる」だけの住まいですから、毎月家賃を払い続けても自分のもとには何も残りません。
同じ家賃のように支払うなら、戸建住宅を購入して住宅ローンの返済に充てた方が得策でしょう。毎月支払う住宅ローンの返済が終われば、その家は自分の財産として手元に残ります。
・長期ローンが組めるので、月々返済額が少なくて済む
長期間の住宅ローンが組みやすいのも、20代で家を建てるメリットです。住宅ローンは、年齢を重ねるほど返済期間が短くなり、月々の返済額も多くなります。
たとえば、住宅購入のために金融機関から2,000万円を借りる「20代のAさん」と「40歳のBさん」がいたとします。
20代のAさんは、35年ローンを組んでも定年前に完済できます。
35年ローンの月々返済額は「約48,000円＋利子」です。一方、40歳のBさんは定年までの25年で返済することになります。25年ローンの月々返済額は「約67,000円＋利子」と、35年ローンと比べて2万円近くも負担が増えるわけです。
もちろん、長期間借りた方がトータルで支払う利子も増えますし、年齢が上がれば昇給もするでしょう。
とはいえ、40代になると子どもの教育費や親の介護費など、何かと出費が重なります。また、一般的に年齢が上がると病気になるリスクも高くなる傾向にあります。
自分が病気になって収入が激減することもあるかもしれません。そうした将来の負担軽減のためにも、早いうちに購入しておいた方が良いともいえます。
・返済額が少なくて済む
後ほど説明する「住宅ローンの借りられる額」について、20代の人はあまり多額の融資が受けられません。
これは、年収や勤続年数などもローンの審査条件となるためで、収入が少ない20代だと大きな金額のローンを組みにくいのです。
一見、デメリットのように聞こえますが、逆にいえば「少額しか借りられないのだから、返済額も少なくて済む」ともいえます。
住宅ローンを借りる際に、いちばん重要なポイントは「無理のない返済プランを立てること」。これから昇給していくことも予想されますから、住まいのこだわりは、給料が上がった際にかなえるといった堅実なライフプランも立てられるでしょう。
・老後資金の準備に余裕ができる
たとえば、25歳の人が35年ローンを組んだとすれば、完済するのは60歳。
定年が65歳なら、後の5年は住宅ローンの支払いを気にせず、老後に必要な資金を貯めるのに回せます。人生設計にもゆとりが生まれることでしょう。
それに、年齢を重ねるほど病気になる可能性も高くなります。
健康な期間が長い20代から住宅ローンを利用した方が、病気になって多額のローン支払いが困難になるというリスクも防げます。
20代の方が戸建住宅を購入するデメリット
一方、デメリットとしては、独身期や結婚生活の初期に住宅を買ってしまうことによって、その後のライフプランの不確定要素、返済期間による利息、収入による借入可能額の低さ、家づくりの幅の少なさ、この4つが住宅を購入する前とした後で足かせになってしまう可能性があることが挙げられます。
・ライフプランの不確定要素が多い
住宅を購入すると、ライフスタイルや価値観の変化に合わせて気軽に引っ越しできなくなります。
人生において、いつ何が起こるか予想するのは難しく、特に20代はまだまだ不確定の要素が多いもの。
将来的には結婚や出産のほか、転勤や転職があるかもしれませんし、離婚や死別と言った要素も考えられます。
そのほか、年齢とともに価値観が変化する可能性もあり得ます。
若いうちは刺激の多い都市部が好きでも、シニアになったらのんびりとした郊外に憧れる人、あるいは逆に老後こそ便利な都市部に住み替えたくなる人もいます。
自分や家族の意思が硬く決まっているのであれば、購入を視野に入れましょう。
・返済期間が伸びると利息が多くなる
返済期間が伸びれば伸びるほど、利息が多くなるのはご存知でしょうか？
しっかりとそれを把握した上で、20代で戸建てを購入するのであれば「35年返済」がおすすめです。
同じ金額を借りても分割回数が多いほど1回あたりの返済額は少なくできるので、最長の35年返済にすれば毎月返済額は最少になります。数千万円もの借り入れも“家賃並み”に見えるお手頃感のあるプランになるので、「35年返済」が多用されています。
しかし、実際のところ返済期間は少しでも短く組むことを推奨します。
返済期間をたった1年縮めるだけで数十万円の利息負担を節約できるからです。
同じ額を借りるにしても利息負担を節約できれば、それだけ暮らしにゆとりを増やし、将来に持ち越すお金を増やし、最終的に老後資金を蓄えられることになります。
35年返済で借りると、元金3500万円に加えて858万円の利息を負担することになり、総返済額は4358万円です。
これが、34年返済にすると、利息負担が約26万円減って832万円になり、4332万円の総返済額で済みます。
・収入が少ないと借入可能額が低くなる
収入が少ないと金融機関から借りることのできるお金は少なくなります。
加えて、収入に対して住宅ローンの返済負担が過大とならないよう、借入可能額には「総返済負担率（返済比率）」という基準が設けられていることがあります。
総返済負担率（返済比率）とは、年収に対するすべての借入れ（住宅ローン以外の自動車ローンなども含む）の年間合計返済額の割合のことです。
具体的には下記の計算式の通り、総返済負担率は年間返済額（毎月の返済額12カ月分＋ボーナス加算額）を年収で割って計算します。ここでの「返済額」とは、返済された元本のみではなく、実際に支払う元本と利息の合計です。
たとえば、年収600万円、毎月の返済額が10万円、年2回のボーナス返済が各30万円であれば、総返済負担率は30.0％となります。
貯蓄や収入が少ないことなどが原因で頭金が少なく、借入可能額も少なくなり、購入できる物件価格が低くなってしまいます。
しっかりと貯蓄するクセのついていない若いうちから安易にローンに頼ってしまうと、何を購入するにしてもローンを利用する「借りグセ」がついてしまう危険性も。
・予算が少ないため家づくりの幅が狭まる
予算が少ない上で一戸建てを検討する場合、間取りやデザインの自由度が低く、設備のグレードも低いことは家づくりを行う際に考慮すべき点です。
間取りや設備を、何通りかのプランから選び組み合わせる規格化された住宅が大半。
そのため、間取りのレイアウトや建物のデザインなどの自由度は低く、価格を安く抑えている分、希望通りの家づくりができないことも…。
「自由にデザインすることよりも、とりあえずマイホームが欲しい」と考えている人は、予算が少ない中でも、満足のいく家づくりができるのではないでしょうか。
住宅購入の予算決め〜資金計画の考え方について
戸建住宅を購入するには、何千万円という多額の資金が必要です。
多くの人は住宅ローンを組んで返済していきますが、人生はいつ何が起こるかわかりません。収入が減るリスクもあるでしょうし、出費が増えることだってあるでしょう。
だからといって、「無計画でもいい」とはいえません。いつ、どれくらいのお金が必要になるかと、あらかじめ計画できる項目もあるのです。そのうえで返済に無理のない、借りられる住宅ローンの額が決まってきます。
ここでは、住宅購入で重要な「予算の決め方」や「資金計画の考え方」について解説します。
・住宅購入や将来必要なお金について
住宅購入に必要な額は、「建物本体の価格」だけではありません。分譲住宅の場合は、諸費用がかかります。
たとえば、住宅ローンを借りるときの手数料や保証料、不動産登記費用、火災・地震保険料などが諸費用の一例。さらに、新しい家具の購入代や引越し代金なども考慮しておく必要があるでしょう。
一般的に、これらの諸費用は、建物本体価格の1割程度といわれます。2,000万円の家なら200万円くらいが必要です。
また注文住宅を建てる場合には、上記以外にも土地から探す方なら土地代がかかりますし、その土地に家を建てても安全かを確認する地盤調査費が必要になることもあります。
また、塀など外構や電線・水道管などの引き込み工事といった付帯工事費も別途必要です。
・教育費や修繕費も検討しておく
ライフプラン全体でみると、子どもの養育費や教育費がかかってくるでしょう。子どもが大学を卒業するまでにかかる養育費や教育費は、約3,000万円といわれます。こうした資金も準備しておかなければなりません。
そのほかにも、親が高齢になれば介護費が必要になるかもしれません。また、家についても老朽化による修繕費やリフォーム費も検討しておきたいところです。
将来のことはなかなかイメージしづらいでしょうが、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、大まかな費用の提示やアドバイスをもらえたりします。気になる方は、一度、相談してみると良いでしょう。
・住宅ローンの考え方
住宅ローンを借りる際、以前は「頭金」がなければ借入できませんでした。頭金とは、住宅ローンを支払う前に用意する現金のこと。一般的には、「建物本体の価格」の1〜2割ほどあれば良いといわれます。この頭金を差し引いた額が、住宅ローンの借入額となるわけです。
ところが現在では、「頭金0円」でもローンを利用できる商品が各金融機関から登場しています。
自己資金が少ない20代の方にとって、ありがたい商品だと思われがちですが、注意点もあります。
頭金があれば、金融機関からの借入額を少なくできます。その分の利子も払わずに済むわけです。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを頭金なしで借りる場合と、300万円の頭金を用意する場合（借入額は2,700万円）とで、トータルの利息支払額を比較してみましょう。借入期間は35年、金利は1.35％とします。
計算すると、頭金がない場合の利息額は「約766万円」です。
一方、頭金を用意した場合は「約690万円」となります。頭金を1割用意するだけで、約76万円も利息支払額を抑えられるのです。将来金利が上がれば、この差はさらに広がることになります。
また、注文住宅を購入する場合には、設計料や工事着手金などを施工会社へ前払いするのが一般的です。これは住宅ローンの申し込みをする前に必要なお金ですから、ある程度の自己資金の準備は必要です。
・20代で住宅ローンはいくら借りられる？
金融機関から住宅ローンを借入できる金額は、年収の30％前後とされます。
これくらいなら無理なく返済ができるという目安なわけです。たとえば、年収300万円なら年間約90万円（月額約7.5万円）までなら返済できるだろうという目安です。
では、年収300万円の人が実際に借入できる目安の額はいくらでしょうか。
金利を1％として計算すると、「30年ローンであれば約2,300万円まで」、「35年ローンであれば約2,600万円まで」なら借入できることになります。
ただし、借入額を決める要件は年収だけでは決まりません。
また、金融機関によっても異なりますので、あくまで目安としてお考えください。
・借入額を増やすには？
「年収が少なくて、借入できる額では戸建住宅を購入できない」という方でも、夫婦で安定した収入がある場合なら、借入額を増やせる方法もあります。
たとえば、夫婦の年収を合算して審査してくれる「ペアローン」などの商品を使うのも一手。ともに300万円ずつの収入があれば、年収600万円あるものとして住宅ローンを審査してくれます。
また、住宅ローン控除など税制面でも2人の給与等に適用されますので、節税効果も期待できるでしょう。
なお、ペアローンの場合は2人とも審査を通過する必要がありますから、ともに安定した収入があることが条件となります。
・審査を通すためには
住宅ローンの審査基準は、金融機関によって若干異なりますが、だいたいのところは以下の内容を条件としているところが多いです。
- 年収
- 勤続年数
- 借入時と完済時の年齢
- これまでの融資履歴
- 健康状態
- 連帯保証
勤続年数は3年以上であることを条件としている金融機関が多いようです。
固定給の正社員であれば、なお有利。
ただし、年収や勤続年数をごまかしても、審査の際には源泉徴収票などの提出が求められ、すべてわかってしまいます。信頼を失い審査不合格になる可能性もありますから、正直に答えましょう。
ここで重要な項目の一つが、「（4）これまでの融資履歴」です。自動車ローンやカードローンなどこれまで利用した融資の履歴をもとに、残債がどれくらいあるか、延滞したことはないかといったことまで詳しくチェックされます。残債が多い、延滞履歴があるといった結果であれば、審査が通りづらくなりますので要注意です。
・ほかの金融機関なら通ることも
1行の審査で落ちたとしても、他行で通る場合もあります。これは、審査基準が金融機関によって異なるためです。
あるサイトで行ったアンケート調査によると、他行なら融資を受けられたという経験を持つ方が7割以上もいたようです。「都市銀行では落ちたけど、地方銀行だと審査に通った」という話もよく聞かれますので、あきらめずにチャレンジしてみてください。
20代で家を建てる時に考えるべきポイント
住宅金融支援機構発表の資料、“民間住宅ローン利用者の実態調査”によると、住宅ローンを利用して家を購入した人のうち、20代の割合は9.4％と約1割となっています。
?20代で家を購入した人は、若いうちに思い切った決断をしたことが伺えます。
20代でマイホームを購入する際に、重要なポイントをまとめました。
・返済計画は入念に
住みたい街や物件の間取り、環境の確認などは、欠かしてはならない大切なことですが、現実的な出費、負担の計算も忘れずに返済計画を立てましょう。
また、月々の返済が遅れると、遅延損害金が発生しますので注意が必要です。
自分が住宅ローンをいくら借入可能か、また月々の返済額がいくらになるのかを知り、入念な購入計画を練るようにしましょう。
20代のうちは年収も比較的少ないため、大きな借り入れができない可能性もあります。
それは逆に、無理のない返済計画を立てられるというメリットにもなることも。
30代、40代と収入が増えていけば、余裕を持ってローンを返済できます。
・妥協点は決めておく
20代は一般的に借入可能額が低い傾向にあるため、全て希望通りになることは難しいといえます。
加えて、どんなにしっかりと人生設計を立てていても、人生何が起こるかわかりません。
20代の住宅購入は一般的なケースに比べると早めですが、若いうちに購入するメリットもあるため、早すぎるということはありません。ローンの借り入れができる額も少ないことから、妥協点を決めておくことは重要です。
たとえば、
・アイランドキッチンにする代わりに床はスタンダード
・夫婦の寝室は寝るだけなので手を掛けない
このように「家族の折り合いがつくところを探す」ことが特に重要となります。
いずれの年代にも共通することですが、一番大切なのは無理のない資金計画。
資金計画をしっかりして予算に見合ったマイホームを決めていくこと、これが理想の家づくりをする上ではポイントになります。
住宅購入する際の注意点
住宅ローンや資金計画以外にも、20代で住宅購入する際には、今後のライフプランを見据えて考慮しておきたいことがいくつかあります。
・転勤の可能性
会社勤めの方や学校の先生のような公務員の方には、転勤の可能性があるでしょう。
せっかくマイホームを購入したのに、遠い場所への転勤が決まったら、単身赴任をするか家族みんなで引っ越しをするので家を手放すということも想定されます。売却する可能性もあるという観点で、家を建てることも検討しておきたいところです。
売却するとなれば、間取りや立地、設備など、ニーズの高いものかという点も考慮する必要があるでしょう。
・収入についての考え
転勤だけでなく、新しい会社へ転職をしたり、独立して起業したりする可能性もあるでしょう。
その際、今まで働いてきた会社と同じかそれ以上の給与・収入があれば問題ありませんが、逆に下がったり安定した収入が入らなくなったりすることも考えられます。
こうした状況では、住宅ローンの返済が苦しくなるかもしれません。
考え方としては、収入が減る可能性もあることを想定して、余裕のある返済プランを立てること。ローンが払えず、家を売却することにならないよう、しっかり計画を立てるようにしましょう。
・離婚などによる財産分与について
もしも離婚することになれば、財産分与を考える必要が出てきます。賃貸住宅であれば解約すれば終わりでも、持ち家の場合はそうはいきません。
たとえば、住宅購入する際の登記で、夫婦共有名義（二人で不動産の権利をシェアしている）していた場合、どちらか一方に登記し直さなければ、後々面倒なことになってきます。
また、ペアローンなど二人で住宅ローンを支払っていた場合には、ローンの借り換え手続きなど今後の支払い方法について考えなければなりません。もしも単独では住宅ローンが支払えないとなれば、売却しなければならないという状況も考えられるのです。
20代で家を建てる際のよくある質問
ここでは、20代で家を建てる際によくある質問を紹介します。
一戸建てのマイホームといえば、ひと昔前までは「新婚カップルの夢」というイメージがありました。
しかし、最近はマイナス金利政策の影響で昔よりも低金利で住宅ローンが借入できるようになったこともあり、マイホームを購入しやすい環境になってきています。
20代で家を建てる際は「こうしておけばよかった」と後悔を残さないため、事前に疑問を解消していきましょう。
・頭金なしでも家は建てられる？
頭金がゼロでも、ローンを満額組むことは可能なので、家は買えます。
「頭金がないとローンが組めない」「価格の2割を頭金として用意しなくては」と考えている方は一定数いますがそんなことはありません。
そのように考える人が多いのは、かつて金融機関は家の購入価格の7〜8割までしかお金を貸してくれなかったという点にあります。
「残りの2〜3割を自分で何とか用意しなければならない」という、当時のイメージがまだ残っている方も多いです。
ただし、頭金ゼロの場合は借入総額が大きくなるため、毎月の返済負担も大きくなることに注意しましょう。
また、金融機関によっては頭金の割合に応じて、金利が優遇される場合もあります。頭金があれば、購入できる物件の幅が広がり、余裕のある返済計画を立てられます。
・年収が低くても住宅ローンは組める？
20代の場合、すでに就職していて収入が安定していれば、十分に住宅ローンを組めます。
非正規社員の場合は、正社員と比べると民間金融機関での借入が難しい場合もあるので注意してください。
ただ、年収が300万円程度であることが多いため、希望する一戸建てに手が届かないこともあります。
そのような場合は、夫婦の年収を合算して住宅ローンを組めます。これを利用すれば、夫の年収300万円、妻の年収300万円の場合、合算して600万円の年収をベースにして住宅ローンが組めるため、より予算の幅が広がることも。
たとえば、全期間固定金利型住宅ローンの『フラット35』では年収300万円世帯の人が住宅ローンを借りる場合は、返済負担率が30％以下であることが条件です。年収300万円の人が『フラット35』を借りる場合、今月の金利で上限まで借りるとすると約2,600万円の借り入れができます。
ただ、借り入れできるだけ借りてしまうというのはあまりおすすめできません。住宅ローンの返済は長期にわたるので、無理なく返済していけるかどうかが大切です。
まとめ
住宅ローンの返済の観点からすれば、20代で住宅購入するのはとても効率的です。老後を見据えても、ゆとりあるライフプランが描きやすいでしょう。
一方で、20代は人生の不確定要素がたくさんある年代でもあります。学校に通う年代の子どもがいれば将来のプランニングもしやすいでしょうが、転勤・転職や離婚などのリスクがある20代だと、万が一のことも検討しておきたいところでしょう。住宅購入の際には、将来設計もしっかり検討することが大切です。
とはいえ、将来のことはなかなかイメージできないという方も多いのではないでしょうか。
そのような場合に頼りになるのが、家づくりとライフプランに詳しい専門家です。
アイムの家では、家のプランニングはもちろん、お客様の将来の夢や現在の収入などから無理のない資金計画のプランニングについてもご提案させていただきます。
住宅ローンのアドバイスなども、経験豊富なスタッフが対応。20代で家づくりを検討されている方を、営業、設計、施工スタッフ全員でしっかりバックアップする体制を整えていますので、安心してご相談ください！